不動産取引に関する知識

「所有不動産の活用について」

2015年10月22日

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 こんにちは!今回は相続した土地に賃貸マンションを建てませんか、と提案され悩んでいるAさんからの相談だよ。

 

 相続税対策などで所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンションを建てる人が多いですが、後悔している人も少なくないようです。

 

 え~っ!?どうしてなの?

 

 アパートを建てて大家さんになれば毎月安定した収入が得られて、余裕のある暮らしができるという簡単な話ではありません。
 総務省の統計によると日本の総人口は平成22年をピークに毎年減少しています。
 (参照)総務省統計局(リンク)
 さらに今後、賃貸住宅の需要が減少するのではないか心配されているんだよ。

 

じゃあ、これから賃貸マンションを建てるのはやめた方がいいの?

 

 いえいえ、そういう話ではありません。
 例えば、脱サラして事業を始めるのは正しいか、間違っているかという議論と同じです。
 事業が成功して大繁盛になる店もあるし、お客さんが来なくてすぐに閉店する店もありますよね。
 アパート経営もそれと同じです。

 

 どういうことなの?

 

 ビジネスで成功する秘訣は、より良い商品やサービスを提供して、どうすればお客さんに満足してもらえるかを考えることだよね?
 ところが、アパート経営は「不労所得」「セミリタイア」「経済的自由」という言葉と共に語られることがあり、楽なように思われがちですが、利益だけでなく、お客さんを大切にしないとビジネスは長続きしません。

 

 なんとなく分かってきたよ。

 

 今までは人口増加を背景に貸し手が優位な時代が何十年も続いたのです。そのため、アパート経営者はそれほど努力しなくても入居者がついて家賃収入がありました。でも今は少子高齢化や人口減少により空室率が増えています。
 これからは他の産業と同じように商品力やサービスを競う時代になってきています。
 アパート経営は長期にわたる事業なので、市場や時代の変化に対応して入居者ニーズを把握し、満足度を高める努力が必要です。

 

 大変そうだね。

 

 決してそんなことはありません。
 入居募集から退去の立会い、トラブル対応や家賃の集金、建物のメンテナンスなどの管理業務は地元の管理会社に任せることもできるので、手間をかけずに大家業をすることが可能です。
 大切なのは、何もかも任せきりにするのではなく、自分でもいろいろ勉強して、管理会社と一緒になって素敵な住環境を提供していくんだという心構えを持つことが大切なのです。

 それなら安心だね!

 

 大家さんの中には、昔と同じようにオーナーが優位の立場であるという考えの人もいますが、大家業はサービス業であるという意識で取り組めば、アパート経営はそれほど難しいビジネスではありません。

 

 アパートやマンション以外に不動産を有効に活用させる方法はあるの?

 

 まだ更地の状態なら駐車場で貸すのが初期投資があまりかかりません。
 最近はコインパーキングにして収益を増やそうとする地主さんもおられるようです。
 駅前や通りに面しているところならマンションよりも店舗やビルにしたほうが良いかもしれませんね。

 

 色々な方法があるんだね。
 もう住んでいない家などはどうすればいいの?

 

 賃貸で貸す人が多いです。
 立地によっては、町屋カフェなど飲食店や店舗に改装した方が良い場合もあると思います。
 最近では、宿泊施設として貸し出す人も増えているようです。

 

 いろんな活用方法があるんだね。

 

 地方の駅前がシャッター通りになっているのを見たことがある人も多いと思います。
 そのエリア全体が衰退して、一人の力ではどうしようもない所も増えてきています。
 でも、まちの不動産会社や大家さんたちが協力して商店街を再び活気のある街に再生した事例なども出てきているようです。

 

 街を再生させるってロマンがあるね。

 

 街を良くするのも、衰退させるのもそこに不動産を持っている大家さんの意識改革が前提となってきます。
 意識の高い大家さんが何人もいる街は、どんどん活性化していきます。
 街が再生できれば、家賃収入も増えますし、不動産の資産価値も上がります。

 

 でも、何をしたらいいのかよくわからないなぁ。

 もし、上手く活用できていない不動産や、空室の多いビルやアパートがあれば、身近なところにある宅建業者に一度相談してみてはいかがでしょうか?
 また街づくりに取り組んでいる建築家や若者のグループなどもインターネットなどで探せば見つかるかもしれません。

 

 なるほど!
 街が賑やかになれば、楽しいことも増えるね。
 博士、ありがとうございました。

 

 

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