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賃貸借契約の種類

2025/10/01 カテゴリー: 賃貸借契約

 ライター:研修インストラクター 植田 亮一(なにわ阪南支部)

 不動産を借りるときに、2種類の賃貸借契約があるって聞きました。何がどう違うのか、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

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 家を借りることを、一般的には「借家」と言います。これには、「借地借家法」という法律があり、貸主・借主でトラブルが起きないように色々取り決めがされています。その「借地借家法」で建物賃貸借契約についても取り決めがされていて、「普通借家契約」と「定期借家契約」2種類の契約方法があります。この2つの契約の違いは、「普通借家契約」は、契約期間を更新することができますが、「定期借家契約」は契約期間を更新することができないと決めます。

 「定期借家契約」を利用する例として、貸主が自宅を転勤等で一定期間使わないので、その間だけ貸したい場合や、貸主の建物の建て替えが決まっていて、数年後には解体するけど、それまでは貸したい場合等が考えられます。借主側の利用方法としては、自宅の建て替えやリフォームで、1年未満の借家契約を締結したい場合等が考えられます。「普通借家契約」は、1年未満の期間で設定することができません。

 「普通借家契約」のデメリットは、貸主側から契約終了することが難しいことです。「普通借家契約」でも契約期間は決められますが、借主が更新したいと意思表示すると、貸主に正当な事由がないと断れません。例えば、家賃を全く支払わない場合や、近隣住民に相当な迷惑をかけるなど、明確な借主の過失がないと契約を終了することが難しいです。理不尽な要求をしてくる借主に対しても、裁判で判決が出ない限り貸主からは契約終了できません。

 「定期借家契約」なら、契約期間が経過することで契約終了するので、最近は「定期借家契約」を選ぶ貸主が増えてきています。「普通借家契約」と比べて、家賃や敷金等も比較的抑えられていることが多いのは借主にもメリットだと思われます。「定期借家契約」は期間経過により契約が終了しますが、交渉がまとまり改めて契約を締結することができれば、継続してそのまま借りることもできます。これは貸主が貸し続けたいと考えた場合だけで、期間満了時に貸主が返還を求めた場合は、借り続けることはできませんし、貸し続ける条件として賃料の増額などの条件変更を求められることもあります。ただし、どちらの契約を選んでも、諸条件については充分確認してから賃貸借契約を締結してください。

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