ライター：研修インストラクター 西本 淳一（北摂支部）
| 買付証明を提出して売主がそれを承諾したら、次に重要事項の説明と売買契約書の確認に進みます。その前の段階で注意することがあれば教えてください。 |
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気に入った物件に買付証明を入れてからさまざまな条件の交渉のもと、契約していく段階に入っていくのですが、ここで仲介業者の言いなりになって焦ってしまって、何もわからないまま進めていくことは好ましいことではありません。
重要事項説明書や契約書の内容を事前にしっかりと理解し、不明点があれば前もって確認しておくことと、重要な条項や条件については注意を払い、特にリスクや責任負担については慎重に確認しましょう。契約相手とのコミュニケーションを円滑にし、双方の理解を深めることが大切で、疑問点や不安点についても率直に話し合うことが求められます。署名する前に、契約書の全体を再確認し、内容に納得した上で署名することが重要で、原則として、後で変更やキャンセルはできないので慎重に行動しましょう。
重要事項説明書とは、売買や賃貸などの不動産取引において、取引条件などの重要事項を記した書面のことですが、契約の前に買主に書面を交付したうえで、宅地建物取引士による口頭での説明が法律で義務付けられています（宅地建物取引業法第35条に規定）。これは、不動産取引の専門知識を持たない買主が、契約に関連する重要事項を理解した上で契約を締結できるようにするという買主保護が目的で、重要事項説明の際に説明を行う業者自身が宅地建物取引士証を提示しなければなりません（提示義務）。
そして重要事項説明は、売買や賃貸の契約が成立するまでの期間に行う必要があり、不動産会社の情報や取引物件（土地・建物等）に関わる事項や取引条件（代金の支払方法等）に関わる事項やその他の事項（特約・容認等）などがあり、契約の何日前といった明確な時期は定められていませんが、重要事項説明書の内容は買主の意思決定に影響があることから、契約直前の実施は一般的には不適切とされています。昨今では、建物状況調査（インスペクション）、住宅性能評価、耐震診断などの調査や診断の実施状況、結果が記載されていますので、特に省エネルギー法の改正による断熱性能などの等級の確認も大事です。
また、取得されている資料と現地での内容が合致しているのかどうかも含めて、不動産取引では、買主・売主（宅建業者でない場合）の双方に重要事項説明を実施するなど、両者がクリアな認識で情報の非対称性がない上での契約内容を把握することで、トラブルのリスクを軽減するため、事前に重要事項説明書の写しを受け取り、内容に目を通しておくことで、前もって不明点を確認したり、説明の当日に聞きたい内容をまとめたりできるでしょう。IT重説が採用されて重要事項説明書が電子書面となる場合でも、必要があれば紙での書面発行が可能かどうか確認しておくとよいでしょう。
重要事項説明書の内容や特約事項などを十分に理解した上で売買契約に進んでいくことが望ましく、売買契約書には、取引代金や手付金の扱い等の内容や契約解除に関する内容、また契約不適合責任に関する内容、物件状況確認書や告知書など普段見慣れない内容の条文や項目、特約事項なども出てきます。可能であれば、重要事項説明書と契約書の案の写しなどを、事前に確認して十分に条文や物件の特性である特約事項などの内容を理解し、納得した上で後々のリスクなどもイメージしながら、担当者とのコミュニケーションを大切にして進めていく事が大事です。 |
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