ライター：研修インストラクター 長尾 敏春（北摂支部）
| 家を売ろうと思って友人に相談すると「媒介契約」をしなければいけないと言われました。「媒介契約」ってなんですか？ |
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「媒介」とは、二つ以上のものを一つに纏めることで、仲介と同じような意味ですが法律的な意味合いが仲介よりも強く、不動産などの契約の場合には「媒介」と言います。不動産を売りたい時、買いたい時、貸したい時、借りたい時に宅建業者に相談して、それらの業務を宅建業者に依頼する時に交わす契約のことを「媒介契約」と言います。ここでは、家を売る時の「媒介契約」について説明します。売買の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種類が有ります。それぞれの媒介契約の特徴は以下の表のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | | 依頼する宅建業者の数 | 複数可能（明示型と非明示型） | 1社のみ | １社のみ | | 指定流通機構への登録義務 | なし | あり | あり | | 指定流通機構への登録までの日数 | 登録義務なし | ７日以内 | ５日以内 | | 依頼主への報告義務 | 規定なし | ２週間に１回以上 | １週間に１回以上 | | 自ら発見した買主との直接契約 | 可能 | 可能 | 不可能 |
それぞれの媒介契約についての内容とメリット、デメリットを簡単に紹介させていただきます。
一般媒介契約は、依頼者にとっても受託する宅建業者にとっても一番拘束力の緩い契約です。
一般媒介契約は、複数社の宅建業者と重複して契約をすることが出来ますが、明示型と非明示型が有ります。明示型は、依頼している宅建業者の他にどの業者に依頼しているのかを明示して、同じ条件で互いに成約に向けて競わせる方式で、非明示型は、依頼している宅建業者に他の業者のことを明示しない方式です。
ただし、この方式の場合は売却に向けての条件の変更や他の業者の動向などを依頼者が把握しておき、その状況を依頼している各宅建業者に同様に効率よく伝えておかなければ思わぬトラブルを招く恐れが有ります。多くの宅建業者に依頼すると、物件の案内時間の調整や段取りなども細かく宅建業者それぞれに同じように伝えておかなければならず、依頼者の負担が大きくなってきます。
依頼された宅建業者にすれば、指定流通機構への登録義務や依頼者への報告義務の規定が無いので成約できそうな物件であれば努力しますが、魅力がないと思われればなおざりにされてしまい各社が無責任になってしまう可能性もあります。
専任媒介契約は、依頼できる宅建業者は1社のみで媒介契約期間中は他社への依頼は出来ません。媒介契約の期間は、専任媒介契約、専属専任媒介契約とも3か月以内で自動更新はなく続けて依頼する場合は再契約しなければいけません。（一般媒介契約については、法律上の規制はありませんが、専属専任・専任媒介契約と同じく3か月以内で依頼する方が良いでしょう。）他社へ変更したい場合には期間満了後か媒介契約を解除してからでなければ変更できません。万が一、契約期間中に他社の媒介により成約した場合には専任媒介契約を交わしている宅建業者から違約金を請求されるので注意が必要です。
専任媒介契約の依頼を受けた宅建業者には、7日以内に当該物件の情報を指定流通機構へ登録する義務が有り、その後の業務処理状況を2週間に1回以上は媒介契約書で定めた方法（書面や電子メール等）で依頼者へ報告しなければなりません。一般媒介契約に比べて成約に向けての責任と義務が大きくなります。
また、一般媒介契約と専任媒介契約では、依頼者が自ら発見した買主との自主契約は可能ですので、もし、友人や知人で購入希望者が現れたときには遅滞なく宅建業者へ媒介契約の解除を告げなければいけません。ただ、不動産取引に慣れていない素人同士の取引では万が一のトラブルでの対応が難しいのであまりお勧めできません。さらに、素人同士の取引では往々にして売主が買主の条件に合わせていかなければ契約して決済まで取引が進まないことも多く結果的に売主が損をしてしまうことが多いので注意が必要です。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じで依頼できる宅建業者は1社のみなのですが大きな違いは、依頼者が自ら発見した買主との自主契約が出来ないところです。自主契約が出来ないとなると不自由な感じがすると思いますが、先ほどお話しした通り素人同士での取引のトラブルを避けるためには、友人や知人で購入希望者が現れたときに専属専任媒介契約のために直接取引が出来ないため、契約に関する条件交渉は依頼している宅建業者として欲しいと伝えて、後は宅建業者に調整を取ってもらうように相談すれば良いと思います。厳しい価格や条件交渉の際には宅建業者から断ってもらうようにすれば、その後の交友関係の支障を抑えることが出来るのではないでしょうか。
このように専属専任媒介契約には重要な責任がともなうわけですが、その分義務も負わされています。指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結後5日以内に行わなければならず、業務処理状況も１週間に1回以上は媒介契約書で定めた方法（書面や電子メール等）で依頼者へ報告しなければなりません。それだけ依頼者との連絡を綿密に取り成約に向けて努力することが求められているということです。
以上が三種類の媒介契約の概要ですが、いずれの媒介契約の場合でも大切なのは宅建業者の選定です。担当してもらう営業担当者と直接面談し営業方針などの説明を受けて、充分に納得してから媒介契約を結ぶようにしてください。 |
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