ライター：研修インストラクター 長尾 敏春（北摂支部）
| 不動産を売買するときに手付金や中間金を支払うと聞きましたが、これは代金の一部になるのでしょうか？また、何か制約はあるのですか？ |
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まず、不動産取引における手付金は、申込証拠金や預り金とは異なり、買主の一方的な都合で購入をやめた場合には返還されません。手付金は、取引が順調に進み物件の引き渡しと残代金支払いのときに売買代金の一部として充当され、買主は不動産の所有権を得るのですが、この手付金には、売買契約の上で三つの役割があります。
その一つが、売買契約が成立し、売主・買主が売買契約書に署名・押印をしたのちに、買主から売主へ手付金を支払うのですが、この時の手付金の事を「証約手付」といい、契約が成立したことを証明する役割があるのです。
もう一つは、「解約手付」の役割です。売買契約書の中に「売主は、買主に受領済の手付金の倍額を現実に提供して、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。」のように記載されている場合、売主あるいは買主のどちらかが、売買契約は締結したけれど、何らかの事情により契約を続行することが出来なくなった時に、手付金を放棄、または倍額を提供し解約（手付解除）することができます。
ここで重要なのは手付金の額ですが、少なければ互いに安易に手付解除されてしまうため、相応な金額の設定が必要です。一般的な手付金の相場は、およそ売買価格の５％から１０％程度とされています。ただし、売主が宅建業者の場合には宅地建物取引業法の定めにより２０％までと制限されています。
また、この手付解除には期限があり、「契約の相手方がこの契約の履行に着手（※１）したとき、又は、〇〇〇〇年〇〇月〇〇日の、いずれか早く到来したとき以降はできないものとする。」というように期限が設けられます。これは自己の都合により契約を解除する場合でも相手方に損害を与えないようにするためです。
また、「契約の履行に着手したとき」だけでは曖昧な場合があるので、あらかじめ適切な日付を双方協議のうえ決めておくようにします。
あと一つの役割は「違約手付」といいます。手付金が違約金の支払に充当される場合を指します。違約とは「契約の相手方がこの契約に定める債務を履行しないとき」のことで、いわゆる契約違反をした場合です。この場合には「自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。」という事になります。
この違約により契約が解除された場合には、売主又は買主は、相手方へ事前に決めた違約金を請求することができます。
売主の債務不履行（※２）により買主が契約を解除したときは、売主は、受領済の金員（手付金及び中間金）に違約金を付加した額を買主に支払います。違約金の相場は売買価格の１０～２０％で、宅建業者が売主の場合は２０％を超えた部分に関しては無効となります。
また、買主の債務不履行により売主が契約を解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額を買主に返還します。違約金の額が支払済の金員（手付金及び中間金）を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うことになり、これらの場合に取り扱われる手付金のことを「違約手付」と呼ばれます。
以上のように手付金は、その時々の状況に応じて三つの役割「証約手付」「解約手付」「違約手付」を果たします。
そして中間金とは、契約が成立して手付金を支払った後、物件の引き渡しを受け残代金を支払うまでの間に支払う代金の一部のことです。
基本的には中間金を設けずに取引をすることの方が多いのですが、売主または買主の都合により協議の上で必要であれば設定します。
ここで大切なことは、中間金を設けるのであれば、支払い時期とその金額を売買契約書にしっかりと記載しておくことです。売買契約書に記載のない中間金の授受はトラブルの元となることが多いので注意が必要です。
手付金は残代金支払い時に初めて売買代金に充当されるのですが、中間金は支払った時点で売買代金に直ちに充当されます。そのため、中間金の受領は「解約手付」のところでお話しした契約の履行の着手に当たるので、中間金を受け取った時点で売主は手付解除が出来なくなってしまいます。
また、手付解除の期日を長く設定していたとしても、買主が中間金を支払って契約の履行を行った場合や、買主が中間金の支払いをしなかった場合の債務不履行の問題などの取扱いに関しては、個々の取引においての判断が異なり、トラブルとなることがありますので、中間金を設定する場合には、手付解除期日を考慮して設定することが重要です。
（※１）客観的に外部から認識しうるような形で履行行為（契約や法律で定められた
義務（債務）を実際に実行する行為）の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為のこと。 （※２）契約によって約束した義務を果たさないこと。 |
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