ライター：研修インストラクター 西本 淳一（北摂支部）
| 土地の売買契約と並行し、それに伴う建物の建築請負契約も締結するけど、どのタイミングで何に注意すればよいの？ |
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土地売買契約と、それに伴う建築業者との建築請負契約とは、それぞれ異なる性質を持つ契約であり、いくつかの注意点を押さえておくことが重要です。
まず、土地売買契約の注意点としては、土地の権利関係（所有権や抵当権、地役権など含めてその範囲）をしっかりと確認しておくことが重要です。契約日の直前に登記簿謄本を取得し確認するなどして、土地が本当に売主のものであるかを確認しておきましょう。
併せて、土地の用途地域や建築制限（高さ制限、斜線制限、建ぺい率、容積率など）についても事前に確認する必要があり、希望する建物を建てられるかどうかを確認しておかないと後々問題になることがあります。
不動産の取引において、主に公簿取引と実測取引という２種類の方法があります。
公簿取引が比較的多く、これは、法務局に登記されている面積を基にして売買契約を進める取引で、公簿売買とも言われます。登記記録の面積（公簿面積）で売買契約をするという部分がポイントであり、後から実際に測った面積が登記記録の面積（公簿面積）と違っていたとしても、売買価格を増減させないということを売主・買主の双方が理解をした上で行う契約となります。
公簿取引の場合でも、土地の境界線が確定しているか現地で確認しましょう。境界に関するトラブルが起きることもあるため、初期の段階で隣地との境界についてしっかりと確認し合意を得ておくことが大切です。併せて、土地の引渡しの時期や費用負担（登記費用、税金等の精算日）について、契約書に明記しておくことも大切です。
実測取引の契約の流れとしては、一旦登記記録の面積（公簿面積）で売買契約を行い、その後に実測して差額の精算を行うことを取り決めます。あらかじめ1㎡あたりの売買単価を定めておくことがポイントで、確定測量後（※１）の差額の精算は、決済の際に行われるのが一般的です。
そして、建築請負契約を締結する際の注意点として、契約内容は基本的な構成として、プラン、仕様、金額、工期、支払条件と契約約款とで構成されていますが、建築請負契約書には建物の設計図や仕様書及び見積書を詳細に記載してもらうことで工事内容に誤解が生じないようにしておきましょう。また、実際に使用する材料や設備についても確認しておくことが大切です。
また、工事の開始日や完了日、引渡し予定日を契約書に明記しておくことが重要で、工事が遅れた場合の対応策（遅延損害金など）も契約書に記載しておくと安心です。加えて、支払の方法（契約時、中間金、最終残金）やタイミングを明確にしておくことが重要で、特に中間金の支払いがある場合、工事の進捗に対するチェックが必要です。建物に対する保証期間やアフターサービスの内容を確認しておくことも大切で、万が一、建物に不具合があった場合、請負人がどのように対応してくれるかを把握しておきましょう。
工事途中で変更や追加が発生することがあるため、変更契約書や追加工事の見積もりについても事前に取り決めておくことが重要です。
これらの注意点を押さえて、契約を進めていくことが、後々のトラブルを防ぐために非常に重要です。初期の段階で疑問を解消しながら、契約内容をよく理解し、不明点があれば専門家に相談することをおすすめします。
（※１）隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。 |
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