ライター：研修インストラクター 長尾 敏春（北摂支部）
宅建業者の仲介で家を売買する時には仲介手数料がいるって聞いたんですが、いくらくらいかかるのですか？
そして、いつ支払うんですか？
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まず、仲介とは、不動産の売買または交換（以下、売買等という）もしくは賃貸の契約を売主・買主や貸主・借主の間に立って成立させることで、法律用語では「媒介」といいます。そして、仲介手数料（媒介報酬）とは、それらの行為に対して支払われる報酬のことです。
仲介手数料は、売買等の場合と賃貸借の場合で計算方法が異なりますが、ここでは売買等の場合の仲介手数料について説明させていただきます。
宅建業者は、宅地建物取引業法で売買の依頼者との間において媒介契約を締結したときは、遅滞なく、法律で定められた事項を記載した書面を作成し、依頼者に交付しなければなりません。
宅建業者は、仲介手数料を売主・買主双方から受けることが出来るのですが、売主と買主が別々の宅建業者に依頼していて成約した場合は共同仲介という形で、それぞれの依頼した宅建業者に支払うこととなります。なお、宅建業者が売主で直接購入する場合には仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の額は、宅地建物取引業法第４６条に定められており、国土交通大臣が定めた基準に従うこととして「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることが出来る報酬の額」の表に記載された額を超える手数料を請求したり受け取ってはならないとされています。
また、宅建業者にはその事務所ごとにこの「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることが出来る報酬の額」の表を掲示しておかなければならないと定められています。
売買等の仲介手数料の額は、以下の金額に区分して右側の割合により算出した金額の合計した金額以内です。
２００万円以下の金額・・・・・・・・・・・５％＋消費税
２００万円を超え４００万円以下の金額・・・４％＋消費税
４００万円を超える金額・・・・・・・・・・３％＋消費税
例えば、売買物件価格が１０００万円の場合の計算方法は、
２００万円以下の部分の２００万円に対しては、 １０万円＋消費税
２００万円超から４００万円迄の２００万円に対しては、 ８万円＋消費税
４００万円超から１０００万円迄の６００万円に対しては、 １８万円＋消費税
で、合計３６万円＋消費税となります。
ただ、一般的に区分して計算することが面倒なので、売買物件価格が４００万円以上の場合は３％との差額
２００万円以下の金額・・・・・・・・・・・５％－３％＝２％＝４万円
２００万円を超え４００万円以下の金額・・・４％－３％＝１％＝２万円
の合計６万円を売買物件価格１０００万円に３％を乗じて出た３０万円に加算して３６万円となりそれに消費税を加算すると同じ金額となります。
また、売買等の代理を宅建業者に依頼した場合の報酬は、この仲介手数料の二倍以内と定められていて、その売買等の相手方からも報酬を受ける場合には双方からの報酬の合計額が仲介手数料の二倍以内でなければならないと定められています。
以上が、仲介手数料の基本なのですが、令和６年７月１日より「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」が施行されました。
その内容は、８００万円以下（消費税を除いた価格）の低廉な空家等（宅地または建物）については、その仲介に関する業務に要する費用を勘案して、上記基本の報酬額にかかわらず３０万円＋消費税を超えない範囲で仲介手数料を受領することが出来ます。
この場合、宅建業者は事前にこの特例の内容を依頼者に説明し媒介契約書にも受領する報酬額を記載するなどして承諾を受けておかなければなりません。
さらに、この特例は代理の場合にも適用され、８００万円以下（消費税を除いた価格）の低廉な空家等の代理の場合は、６０万円＋消費税を超えない範囲で代理手数料を受領することが出来ます。
ただし、基本の場合と同様にその売買等の相手方からも報酬を受ける場合には、双方からの報酬の合計額が６０万円＋消費税を超えない範囲となります。
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