不動産取引に関する知識

「契約前の注意点(賃貸編)」

2015年5月26日

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 こんにちは。今回は、現在居住されている3LDKの賃貸マンションから、少し広めの4LDKの賃貸マンションへの住み替えのために、賃貸の申込をされたAさんからの契約前の相談です。

 

 具体的には、どのようなことですか?

 

 はい、博士。Aさんは、インターネットで物件を見つけ、営業マンに案内された物件の現地を見て気に入り、家族の同意も得て入居申込をされたそうです。

 

 なるほど、インターネットで自分の要望に近い物件を見て選び、仲介を行う宅建業者の営業店舗へ行って内容を確認し、現地を見てから申込をされたのですね。

 

 はい、そうです。Aさんご本人、ご家族共おおかた気に入っておられるようです。今より広くはなるし、賃料や間取りなどもご要望に近いそうです。

 

 前向きに検討していて、それは良いことですね。

 

 しかし、博士。実はAさんは心配されておられるのです。じっくり物件を探してきて、じっくりと現地を見学して気に入り申込をされたのですが、ここにきて営業マンから契約を急かされてしまっていて、本当にこれで大丈夫かな?と考え出したようです。

 

 うむ、なるほど。Aさんが十分理解しやすい雰囲気やタイミングというものを感じとり、説明を正確に行うということは宅建業者としては大切なことですね。

 

 博士、こういったときには、いったいどうしたら良いのでしょうか?

 

 まず、一番重要なことは、物件や契約条件についてよく確認し、十分理解・納得した上で契約をするということです。
 一旦契約してしまうと簡単に取り消すことはできませんので、契約を急かされたとしても、不安や迷いがある場合は絶対に契約しないことです。

 

 具体的にどのようなことを確認しておく必要があるのでしょうか?

 

 まずは、基本的なことなのですが、次のような物件情報の内容と現地の状況確認です。

・提出された資料と現地の状況が合っているのかどうか?

・物件の状態はどうなのか?

・所有者等の登記記録(登記簿)はどうなっているのか? 等々

 

 なるほど、物件の状態や周辺環境の状況についてしっかり確認する必要があるのですね。他には何かありますか?

 

 物件に関することだけではなく、契約条件について十分確認する必要があります。例えば、入居にあたっての条件、入居中の条件、契約更新時の条件、退去時の条件等があります。
 特に駐輪場や駐車場の利用条件、更新料、退去の申出の時期、原状回復に関することでトラブルになるケースが多くありますので、その内容を自分自身で十分理解しておかなければなりません。
 また、仲介手数料、借主が用意する書類等(連帯保証人の書類が必要な場合もあります)についても事前に確認しておく必要があります。

 

 でも博士、借りたい物件が決まって、入居の申込をしたからといって、急いで契約をしなければならないものなのでしょうか?

 

 先程説明したとおり、物件や契約条件について、十分納得してから契約する必要があります。ただし、他の入居希望者との兼ね合いもありますので、進めていくのにも遅くならないようなタイミングというものがあるのも事実です。

 

 なるほど、そうですか。他に注意することはありますか?

 

 宅建業者は、取引する物件についての権利関係や法令上の制限等の重要な事項について、これから物件を借りようとする人に対し、賃貸借契約が成立するまでに、「宅地建物取引士」に重要事項説明書をもって説明させなければならない、と「宅地建物取引業法」で義務付けられています。
 また、この説明にあたっては、「宅地建物取引士」は「取引士証」を提示して説明することになっていますので、説明を受ける際には必ず提示を求め、確認することが大切です。

 

 わかりました。契約前に、物件や契約条件について必ず口頭ではなく書面による説明を受けるということ、また、説明を受ける際に「取引士証」を確認するということが大切なんですね。

 

 そのとおりです。他にも、重要事項の説明を受ける際には、取引について疑問に思うこと、理解しにくいことはその場で質問して理解するということが大切です。
 また、口頭の説明のみで重要事項説明書に記載されていないものは、その場でその内容を重要事項説明書に記載してもらいましょう。
 例えば、案内の際に、「管理規約ではペット不可となっていますが、実際は飼っても大丈夫です」という説明を受けたのなら、必ず重要事項説明書にもそのことについて記載してもらい、契約書にも入れてもらうようにしましょう。
 口頭説明だけでは、後々「言った」「言わない」のトラブルになってしまいます。

 

 契約前の確認が一番重要ということがよくわかりました。

 

 特に申込の段階で預り金(申込証拠金)を支払う場合は、事前に重要事項説明書の説明と交付を受け、予定されている契約書(案)のコピーをもらい、よく読んで納得したうえで支払うようにしましょう。
 また、支払い後のお金の処理についてもよく確認し、預り証にその旨を記載してもらうことも大切です。

 

 では博士、いったい契約というのはどの段階で成立するのでしょうか?

 

 それはですね、厳密に言うと、賃貸借の契約は「双方の合意があれば成立する」ものであり、「契約書がなければ契約は成立しない」という考え方はされていないのです。借主の「借ります」(申込)、貸主の「貸します」(承諾)という意思の合致により契約が成立する(これを「諾成契約」という)のが民法の考えです。
 しかしながら、実際の取引では、後日のトラブルを防ぐために、貸主・借主の合意内容を記載した契約書を交わすのが一般的です。
 したがって、前もって宅建業者から契約書の見本を入手するなどして、その内容をよく確認しておくことが大切なのです。

 

 では博士、安全な取引方法というものはあるのでしょうか?

 

 残念ながら絶対に安全という取引方法はありません。ただ、努力(事前の確認)をすることによって安全性を高めることはできるのです。
 業者のペースに乗せられることなく、慎重に自分自身で納得の出来る取引となる様に心がけてください。
 また、すべての書類の捺印などについても、他人任せにせず、契約者である本人自身で行って下さい。

 

 やはり絶対に安全という取引方法はないんですね。

 

 不動産の取引には多くの法律や制度等がかかわっており、一般消費者の方が日常あまり目にすることのない契約書の確認をするためには、ある程度の専門知識が要求されます。
 契約者本人自身で努力をし、できるだけ取引の安全性を高めるよう注意を払ってくださることを願うかぎりです。

 

 そうですね。安全な取引には、契約者ご自身の努力も必要なんですね。

 

 もしわからないことや不安に思うようなことがあれば、大阪宅建協会をはじめとする不動産関連団体が窓口となる相談所などで、契約の前に事前相談をしてみるのが良いでしょう。

 

 

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