不動産取引に関する知識

「宅建業の免許が必要な取引について」

2016年4月27日

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 こんにちは。今回は収益不動産を購入したときに仲介会社以外の会社からコンサル料を請求されトラブルになったAさんからの相談だよ。

 

 Aさんはどうやってその会社を見つけてきたのかな?

 

 不動産投資をしようと思ったみたいなんだけど、知識がなかったからインターネットで不動産投資コンサルタントっていう人を見つけて、不動産投資のノウハウを教えてくれる有料の会員制サービスに入会したみたいなんだ。会員特典にすごくいい物件を紹介してくれるというのも魅力だったみたいだよ。

 

 その会社は宅建業者かな?

 

 どうやら違ったみたいなんだ。物件を勧められて、その人を信用していたのであまり考えずに購入を決めたら銀行融資の段取りなども全部やってくれたみたいだよ。そしてさあ契約という時に仲介会社を名乗る人がやってきて、重要事項説明などをしたそうなんだ。

 

 どうしてトラブルになったのかな?

 

 物件を紹介してもらうときにコンサル料が発生することは聞いていたみたいなんだけど、それ以外に仲介会社に仲介手数料の請求をされたようなんだ。2つ合わせるとすごく高い金額になるのでおかしいなと思い、そのことをコンサルタントに伝えるとトラブルになったみたいだよ。

 

 不動産の売買を仲介するときは、宅地建物取引業の免許が必要なんだよ。収益不動産や土地などの取引では無免許のコンサルタントやブローカーが暗躍しているという話を時々耳にしますが、トラブルの原因となるので相手にしてはいけません。

 

 こういうことは他にもあるの?

 

 無免許の業者は「不動産投資コンサルタント」や「○○塾」などと名乗り、「不動産会社では出来ない客観的で優良な視点で厳選した物件を紹介します」などの切り口で集客しているケースが多いようです。また契約時は配下の不動産会社に重要事項説明の記名押印を依頼するなど手口が年々に巧妙になっているみたいだよ。

 

 こういう業者と付き合うとどんな危険があるの?

 

 無免許業者は宅建業者のように免許を受けているわけではありません。問題のある物件を何も告知せずに消費者に売りつけそのまま消えたり裁判に発展したケースなどもあるようです。

 そんなことがあるの!?

 

 無免許業者のウェブサイトを見たらいいことがたくさん載っていて魅力的に見えるかもしれません。でも、宅建業者は消費者を守るために宅建業法によって誇大表現やおとり広告などが厳しく制限されています。しかし無免許業者は売るためにあの手、この手で不当な勧誘や取引を行おうとします。不動産は金額が大きいのでうっかり騙されて人生設計を狂わされないよう注意が必要だね。

 

 なんか怖くなってきました。

 

 あと、これは年配の方に多いケースですが、土地などの売却をする時に知り合いから「不動産に詳しい人」を紹介され、その人が無免許のブローカーだったというケースもあります。

 

 何を信じたらいいのかわからなくなってきたよ。。。

 

 ブローカーが取引に介在すると、取引後にトラブルが発生して逃げられたり、法外な手数料やコンサル料を請求されたりする事例が後を絶ちません。無免許業者は宅建業免許を受けられない欠格事由を持っていることが多く、中には反社会的勢力と繋がっているなど危険なことも少なくありません。

 

 怖いですね。こんなことにならないようにするためにはどうすればいいの?

 

 不動産取引をするときは必ず「宅地建物取引業」の免許を受けた業者であるかの確認をしてください。宅建業者の店舗や事務所に行くと必ず「宅地建物取引業者票」が掲げられていますので必ず確認しましょう。

 

(取引業者票のサンプル画像)

宅地建物取引業者票
免許証番号 ○○知事もしくは国土交通大臣(○)第○○○○○号
免許証有効期間 平成○○年○月○日から平成○○年○月○日まで
商号又は名称 ○○○○○不動産株式会社
代表者氏名 ○○ ○○
この事務所に置かれている
専任の取引士の氏名
○○ ○○
主たる事務所の所在地 ○○府○○市○○町○○丁目○番○号 電話番号 ( )  

 

 これが無い会社は無免許の業者である可能性が高いので気を付けてください。

 

 わかりました!博士、インターネットで宅建業者を探すときの注意点を教えて。

 

 宅建業者のウェブサイトにある会社概要のページに宅地建物取引業の免許番号が載っていることが多いので確認して、なければ免許権者(都道府県庁や国土交通省の地方整備局)に確認してみましょう。

 

 わかりました!ところで宅地建物取引業の免許はどうすれば取れるの?

 

 宅地建物取引業を営もうとするには宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。
 免許を受けるには次の欠格要因に該当しないなど厳しい制限が設けられているんだよ。

 

 免許の欠格要件(宅地建物取引業法第5条第1項)

 1)5年間免許を受けられない場合

 ○免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合

 ○免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、
  廃業の届出を行った場合

 ○禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合

 ○免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合 など

 

 2)その他の場合

 ○成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ない者

 ○宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合

 ○事務所に従業者5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士を設置していない場合

 

 不動産の取引は全て宅建業の免許が必要なの?

 

 宅地建物取引業とは次の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されているんだよ。
  ・宅地または建物の売買
  ・宅地または建物の交換
  ・宅地または建物の売買、交換または貸借の代理
  ・宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介

 

 自分の家を売るときはどうなの?

 

 自宅や相続した親の家などを売却するだけなら宅建業の免許は必要ありません。でも最近時々、サラリーマンが副業で中古マンションを購入、リフォームして転売するということをしているケースを見かけます。このように規模が小さくても反復継続した売買を行う場合は宅建業の免許が必要となるんだよ。

 

 じゃあ、アパートを持っていて貸す場合も免許は必要なの?

 

 自分が所有している不動産を貸すことに関しては免許は必要ありません。個人の大家さんの多くは宅建業者ではありませんし、それは違法ではありません。
 他人の不動産の売買・賃貸を仲介をするときや、反復継続して不動産を売ったり買ったりするときに免許は必要になってくるんだよ。

 

 どうしてここまで厳しくしてるの?

 

 目的はただ一つ、消費者を守るためです。不動産は多くの人にとって生涯最大の買い物となるケースが多いですよね。もし何か間違いがあれば取り返しのつかない損害を被る可能性があるのです。宅地建物取引業を免許制度とし、必要な規制を行うことにより、購入者等の利益の保護を図るため、免許の条件を厳しくしています。それと、宅地建物取引の専門的知識を持った宅地建物取引士に重要事項の説明が義務付けられているなどの決まりがあるのです。また、万が一トラブルが発生した時の為に営業保証金等を供託することなども定められているんだよ。

 

 なるほど!宅建業の免許が必要な理由がよく分かりました。

 

 もしわからないことや不安なことがあれば、大阪宅建協会をはじめ不動産関連団体が窓口となる相談所までご相談ください。

 

 宅建博士、どうもありがとうございました。

 ライター 栗本 唯(中央支部会員)

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