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「不動産売却の注意点」

2015年2月24日 category:

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 みなさんこんにちは。今回は、自宅を売却するにあたってある宅建業者に媒介を依頼し、専属専任媒介契約を締結したAさんからの相談です。Aさんによると、何の活動の報告もなく放置されているような状態なので、その業者に媒介契約を解除したいと申し出たら、広告代等の実費の請求をすると言われたそうです。Aさんは大変困惑しておられます。

 

 たくっちくん。もし君が家を買おうと考えた場合、まず一番先に何を考えますか?

 

 それはその物件が自分にとっていい物件かどうかということですよね。

 

 そうですね。ということは家を買う時はその物件の良し悪しを考えて買うわけですね。つまり物件そのものに重点を置いているわけです。

 

 そのとおりです。

 

 それでは、家を売ろうと考えた場合、一番先にどういったことを考えますか?

 

 そうですね。家というものはとても大切な財産ですので、やはり信頼できる業者にお願いしたいということですかね。きちんと誠実に仕事をしてもらいたいですから。

 

 もちろんそうですよね。つまり家を買う時は物件を選び、売る時は業者を選ぶということになりますね。

 

 まったくそのとおりです。

 

 それではどうやってその信頼できる業者を選ぶのか?ということがとても重要になってくると思いませんか?

 

 思います。どのような考えで選んでいけばいいのですか?教えてください。

 

 皆さんが家を売却する場合にどんな業者に依頼するのか。まず考えられるケースとしましては、次のようなものが挙げられます。

①TVコマーシャルなどで全国展開している業者

②規模は大きくないがその物件の最寄りの業者

③親類や友人が勤めている業者やその人たちが経営している業者

④知人あるいは取引先等から紹介された業者

 などなど。

 いろんな選択肢があると思うのですが、いずれにしても重要なことは、その売却手順なり手法につき、丁寧にそして誰が聞いてもわかりやすくきちんと説明してくれるかどうかということです。

 

 それはとても重要なことですね。一般の人にとっては一生に一度あるかないかの不動産の売却ですので、難しい用語を並びたてられて理解できなければ怖いですよね。やはり平易に理解できるということがとても重要だと思います。
 では具体的な依頼の方法にはどのようなものがあるのですか?

 

 以前にこの「不動産取引Q&A」コーナーで説明したことがあると思うのですが、宅建業者に売却の媒介を依頼する形態は以下の3通りです。
 ①専属専任媒介契約
 ②専任媒介契約
 ③一般媒介契約
 それぞれの内容については「不動産取引Q&A」2014年2月28日upの「不動産売却時における「媒介契約」について」を参照して下さい。
 今回の相談内容は、専属専任媒介契約を締結したにもかかわらず、何の報告もなくおまけに解約を申し出ると諸費用を請求されたというとんでもない内容の相談ですね。

 

 そうなんです。

 

 専属専任媒介契約であれば1週間に1回以上の業務処理の報告義務が宅建業者に課せられています。また、通常の広告、物件の調査等のための費用は宅建業者の負担になりますので、特別に依頼した広告の代金、遠隔地への出張旅費以外は支払う必要はありません。しかもそれらは実費でしか請求することができないのです。

 

 それを聞いて少し安心しました。Aさんは特別に広告など依頼していないようです。それではAさんはどのような対応を業者に対してすればいいのですか?

 

 まず業務処理の報告義務を果たしていないこと、そして自ら特別に依頼した広告でないため、そのような金員を支払うつもりはないことをきっぱりと業者に伝えるべきです。
 そして、業務処理の報告をしないということは明らかに宅建業法第34条の2違反であり、媒介契約を解除すべき事由にあたることを指摘し、きっぱりと解約の意思を業者に伝えるべきです。

 

 博士よくわかりました。ありがとうございます。
 ではここで、さらに進んで業者選びのポイントといったものを教えていただけませんか?

 

 そうですね。不動産というものは、大量のチラシやインターネットで広告したからとか、営業マンが一生懸命に一軒一軒投げ込みチラシをしたとかで売れていくようなものではありません。そういう場合もあるでしょうが、大半はそのような活動で売却できるというものではありません。
 一般的には、その不動産と価格との相関関係によるものだと思います。具体的に言いますと、もちろん例外もあるでしょうが、いくら立地がいいと言っても相場が100の価格のものに対して150も200もの価格なら売れないでしょうし、逆に少々立地が悪くても相場が100の価格のものに対して80あるいは70の価格ならば比較的早期に売却できるといったことがあるのではないでしょうか。

 

 ということは、様々な条件設定があるとは思いますが、一般的に適正な価格設定で適切にその情報を伝達すれば売れていくといったことになりますね。

 

 たくっちくん、いい指摘ですね。先ほど君は「家を買う時はその物件を選ぶ」といいましたね。ですから、その物件と価格とのバランスがよければ一般的に売れていくものなんです。もちろんその時々の経済情勢なんかも影響しますが、決して媒介を受託した業者の規模が大きいから「よく売れる」わけではないのです。

 

 物件と価格のバランスさえ適正であれば業者の規模の大小はあまり関係ないのですね。確かに家を買う時、どこの業者が取り扱っているのかということよりも、その物件がどうかということの方に重点を置いてしまいますよね。

 

 極論をいえば、物件と価格とのバランスがとれていれば媒介を受託した業者の規模に関係なく自然と勝手に売れていくわけなんです。
 それだけに、その売却を依頼しようとしている業者の人となりを見て判断していくといったことが非常に重要になってくるわけです。

 

 業者の人となりを見て判断するのはとても難しいと思うのですが、依頼する業者を決める上で注意すべきことはありますか?

 

 そうですね。明確な判断基準というものはありませんが、売却価格の根拠なり、媒介契約3種類の違いなり、いわゆる業務内容についてきちんと丁寧に説明してくれる業者に依頼すべきです。
 もしわからないことや不安に思うようなことがあれば、大阪宅建協会をはじめとする不動産関連団体が窓口となる相談所などで、契約前に、事前相談をしてみるのが良いでしょう。

 

 しっかりとした誠実な業者ならいいのですが、そうでない場合、一度査定などを依頼してしまうとどうしても断りにくいといったこともでてくるのではないですか?

 

 そうですね。その点に関してはあらかじめ問い合わせをした時に「最終的に御社に依頼するかどうかはわからない」ということをきちんと伝えた上でアクションをおこすように心がけてください。無用のトラブル防止にもなります。

 

 なるほど、わかりました。他に注意すべきことはありますか?

 

 そうですね。事前に業者の説明をよく聞いて納得した上で媒介契約を結ぶということが一番重要ですが、実際に媒介契約を結んだ後、業者に任せっぱなしにせず、業者と密にコミュニケーションをとって業者の売却活動の状況をチェックすることも重要です。

 

 業者の売却活動をどうやってチェックするのですか?

 

 媒介の依頼を受けた宅建業者には、次のような義務が課せられていますので、業者がその義務を果たしているかを、売主としてきっちりとチェックすべきです。

 ① 指定流通機構への物件登録

 ② ①の登録証明書の依頼者への引き渡し

 ③ 業務の処理状況の報告

 などなど。

 

 博士いろいろとありがとうございました。媒介の依頼をする場合は、会社の規模の大小に惑わされず業者の人となりを見て判断する、また、依頼した後も業者に任せっぱなしにせず、売主として業者の売却活動の状況確認をするということが重要なのですね。
 ご相談されたAさんも現在依頼している業者にきっぱりと解約の意思を伝え、このQ&Aを参考にしていただいて、次のステップに進んで行っていただきたいと思います。

 

 

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