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賃貸借契約の諸費用について

2019年3月11日 category:

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 こんにちは、今回は賃貸借契約にまつわる諸費用についての質問だよ。

 

 賃貸契約の敷金、礼金、賃料、管理費など以外に係る諸費用についてのことだね。

 

 まず、火災保険について聞きたいなあ。

 

 賃貸借物件の建物に関する火災保険は本来、所有者である貸主が掛けるものなんだけど、借主には民法において貸借関係が終了した場合には目的物を貸主に返還しなければならない義務があるんだよ。

 

 だったらもし、火事で建物を燃やして失くしてしまうと借主は元に戻さな いといけないの?

 

 そうだね、原状回復しなければいけないね。そこで、火災保険の中に「借家人賠償責任保険特約」というものがあるんだよ。

 

 しゃっかにん、ばいしょうせきにん、ほけん、とくやく?

 

借家人賠償責任保険特約」とは、
被保険者の借用する住宅が、被保険者の責めに帰すべき事由に起因する火災、破裂または爆発により損壊した場合において、その貸主に対して法律上の損害賠償責任を負担することによって損害を被ったときに保険金が支払われます。
とあるように、借主が火元となった場合にのみ保険金が支払われる特約だよ。

 

 特約って何ですか?

 

 特約っていうのはそれ単体では加入できず、主体となる保険に追加して入ることになるんだよ。賃貸借契約の借主の場合には主契約は「家財」とすることになり、借主が持っている家財全体の火災保険(家財保険)に、「借家人賠償責任保険特約」を追加するということになるんだよ。

 

 なーるほど、そういうことなんだー。

 

 それからもうひとつ「個人賠償責任保険特約」も付帯しておくことをお奨めするよ。「個人賠償責任保険特約」とは、
日常生活や住宅の管理不備等に起因する偶然な事故により、他人の身体の障害または財物の損壊が生じ、法律上の賠償費用を負担することによって損害を被ったときに保険金が支払われます。
たとえば、マンションなどで借主の不注意で水を漏らし階下の住人の家財や、内装に損害を与えた時に保険金が支払われる特約だよ。

 

 もしもの時に追加で入っておくと安心できるよね。

 

 そうだね、ただし、「個人賠償責任保険特約」は、自動車保険などにも付帯されていることが有るので重複していないか一度確認しておくことが大切だよ。

 

 そうなんだぁー。

 

 それと、「借家人賠償責任保険特約」および「個人賠償責任保険特約」等については保険会社によっての規定があるので詳しく確認しておく方がいいよ。

 

 はい。

 

 また、最近は賃貸入居者向けの少額短期火災保険の利用も増えてきているんだよ。少額短期火災保険とは、補償範囲に制限があるのだけど、通常の火災保険より保険料が安く収まるようにセットされている火災保険なんだ。家財および借家人賠償責任保険特約や個人賠償責任保険特約などの保険金額や補償範囲の設定は各少額短期火災保険会社によってそれぞれ異なるので、担当者からよく説明を聞いて加入するようにしてくださいね。

 

 もし、火災保険に入っていない場合はどうなるの?

 

 始めに、借主には目的物の返還義務と原状回復義務があると説明したよね。保険に入っていない場合に万が一火災等を起こして目的物件を焼失してしまった場合には、借主自身がその損害の賠償を行うか連帯保証人にその請求が行くことになるので、火災保険には加入しておくことをお奨めするよ。

 

 それなら保険に入っておいた方がいいね。

 

 そうだね、消費者契約法によって貸主や管理業者が保険業者を強制することは出来ないので加入にあたっては説明をよく聞いて、希望があるようで したら相談してみるといいですね。

 

 はい。わかりました。

 

 あっ、入居期間中の保険契約の更新も忘れないようにするんだよ。いざという時に保険が切れていると大変なことになってしまうからね。

 

 ところで、それなら貸主が建物にかける火災保険は要らないの?

 

 建物が借主の過失以外で火事や類焼したり、台風などの天災地変で損傷した時には貸主が復旧をして借主が住めるようにしなくてはいけないので、やっぱり保険に加入しておくことをお奨めするよ。

 

 博士、次は最近よく耳にする「家賃保証会社」について教えて。

 

 「家賃保証」関係の会社は、1992年 (平成4年) 頃に誕生し、その後、数多くの保証会社が出来たんだ。当初は、家賃保証会社に対する法規制はなく、そのままの状態だったけど、2014年 (平成26年)に国土交通省が任意の登録制を導入し、その後、経営不振などで倒産したり吸収されたりと自然淘汰され現在に至っているんだよ。

 

 まだ、新しいんですね。

 

 制度としては、基本的には借主が何らかの理由で家賃の支払いを滞った時に、保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれるというものなんだよ。

 

 それなら、借主も貸主も安心だね。

 

 でも、あくまでも保険とは違って原因である理由が解消した場合には保証会社に立て替えてもらった賃料分の返済をしなくてはいけないんだよ。

 

 そうなんだーぁ。ちなみに利用料はいくらなの?

 

 利用料金は、初回保証委託料として家賃1ヶ月分の30~100%で、その後、更新料が年に一度0~3万円程度必要だよ。各保証会社によってそれぞれ費用や規定が異なり、また各保証会社によって調査・審査等も違うので、別途に連帯保証人が要るのか要らないのか、また、緊急連絡先が要るのか要らないのか、保証範囲はどのようなものかなどの説明を聞き確認するようにしておいてくださいね。

 

 審査があるのならむずかしそうだね。

 

 さっきも言ったように、保証会社によって基準が違うので、保証人のいない方や、生活に困っている人、年金生活の方も相談してみるといいよ。

 

 でも、手続きがむずかしそう。

 

 宅建業者の担当者から、申込用紙をもらって記入し本人確認の書類を提出すれば保証会社から確認の電話があり、審査は1~2日くらいで出るから簡単だよ。

 

 他に賃貸借契約にかかる諸費用があれば教えて!

 

 そうだね、鍵の交換代とか防虫防臭衛生費などを請求されるかもしれない けれど、それぞれの内容とそれが貸主または管理業者の条件なのか、それとも宅建業者の斡旋なのかも確認して判断するようにしましょう。防虫防臭費を払ったのに虫が出てきて管理業者に苦情を言ったら、防虫防臭作業のことなど貸主も管理業者も知らなかったというケースも有るので気を付けてくださいね。

 

 不要なものは断る勇気も大切だね。

 

 もし、分からない点や不安に思うようなことがあれば、契約する前に大阪宅建協会をはじめ不動産関連団体が窓口となる相談所まで相談して下さいね。

 

 

ライター 長尾 敏春(北摂支部会員)