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「道路と敷地の関係について」

2019年7月22日 category:

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 皆様こんにちは。今回は自宅を建築する目的で土地購入を検討しているAさんからの相談だよ。Aさんの話によると気に入った土地が見つかったので設計士に相談したところ「この物件が接している前面道路は3mなのでセットバックが必要です」と言われたそうなんだ。なんでも道路として提供しなくてはいけない部分があるそうなんだ。博士いったいどういうことなの?教えてよ。

 

 そうだね。自分の土地なのにどうして道路に提供しなくてはいけないのか。ちょっと納得いかないね。

 

 まったくそのとおりだよ。

 

 たくっち。敷地が道路に接していなければならないというのはわかるよね。

 

 それはそうだよ。敷地が道路に接していなければ出入りができないよ。もしその建物が火事になったら消防車も近づくことが出来ず、全焼し周囲にも延焼する危険があるよね。

 

 さすがたくっち。読みが深いね。そこで、このような事態を防止するため建築基準法で「建物の敷地は、原則として、道路に2m以上接しなければならない」と定められている。これを「接道義務」というんだよ。この決まりは街の中、都市計画法でいう「都市計画区域」「準都市計画区域」において適用される。都市計画法については過去のQ&Aを参考にしてね。

 

 そうなの。ちゃんと法律で決められているんだ。

 

 ただ例外として、道路に接していなくても特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合については、この接道義務の適用が除外されることがあるよ。また敷地の周囲に広い空き地がある場合で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合にも敷地が道路に2m以上接しなくてもいいケースもあるんだ。今回の相談者Aさんが購入を検討している土地は道路には接しているようだね。どうも問題は道路の幅のようだね。

 

 そうだね。だけど「セットバック」とかが必要と設計士に言われたということだよ。

 

 いくら道路に2m以上接していても肝心の道路が狭かったらやはりスムーズに出入りできないよね。火事が起きた時、消防車が近づけず円滑な消火活動が行えないよね。これではいくら敷地が道路に接していても意味がないよね。

 

そのとおり。

 

 だよね。そこで、このようなことがないように建築基準法は、敷地が接する道路の条件として一定の幅を要求しているんだ。すなわち建築基準法上の「道路」とは、幅員4m以上を言うんだ。これより狭い道は、原則として「道路」としては認めてくれないよ。したがって家の建築は認められないことになるね。

 

 エエッ!それじゃあ博士、Aさんが検討している土地の前面道路は3mだから家が建てられないの? そんなぁ~せっかく見つけた土地なのにAさんがかわいそうだよ。

 

 おいおい、たくっち。そんなに結論を急いじゃいけなよ。ちなみに何故道路幅員が4m以上で、敷地が道路に2m以上接していなければならないのか。たくっち、疑問に思わないかい?

 

 そういわれてみれば、スムーズに出入りできるからというのはわかるけど何故4m以上で何故2m以上なのか。数字の根拠がちょっと疑問だね。

 

 通説だけど、道路幅員4m以上の根拠は消防車がスムーズに通行できるため。消防車の車幅は約2.5m。消防士さんの作業範囲が約1.5m必要だからといわれているよ。また、敷地が道路に2m以上接しないといけないという根拠は、家が火事になった時、退避する人と救助する人とが敷地の入口で衝突することなく、すれちがうことができるようにと言われている。人は2m以上の間隔があればすれちがいできるそうだよ。少し話がそれたねたくっち、Aさんだけど心配いらないよ。ある条件を満たせば家は建てられるよ

 

 なんかわけありげだなぁ~博士。ある条件というのはなんなの?

 

 先ほど述べたように幅員4m以上の道路に接していない敷地には建物を建ててはいけません。では、幅員4m以上に接していない敷地はどうすればよいのか?この件に関し、建築基準法は例外を認めているんだ。幅員4m未満の道であっても①都市計画区域に指定されるなどして接道義務の規定=集団規定が適用されるに至った際、現に道として存在し、②すでに建物が建ち並んでいるもののうち③特定行政庁の指定したものは、建築基準法の道路であるとみなしているんだ。この道路は一般に「2項道路」と呼ばれているよ。建築基準法42条2項に規定されているからだよ。だからAさんはまず検討している土地の前の道が「2項道路」であるかどうか役所で確認する必要があるね。

 

 そうなの。で、その「2項道路」だったらどうなるの?

 

 いい質問だね。2項道路であると特定行政庁で指定されたら、その道の中心線から水平距離で2m後退した線が道路の境界線とみなされることになる。Aさんが検討している前の道は幅員3mだから、一般的に中心線は1.5mだね。そこから2m後退だから0.5m分現在3mの道の境界線から引っ込めないといけないね。もしも、道の向こう側が既に後退しているのなら、こちら側が1m後退しないといけないね。これがいわゆる「セットバック」という決まりだよ。この後退した部分には建築物などは建築することができないよ。だって道になるんだからね。

 

 そうか! Aさんの場合2項道路であれば0.5m引っ込めないといけないけど家は建つんだね。

 

 そのとおり。そして、その並びの家が次々に建て替えしていけば最終的に4mの道路が出来上がっていくよね。このようにして安心安全な街づくりをしているんだ。

 

 なかなかうまくできているね。博士どうもありがとう。Aさんも早速役所で調査し、素敵なお家を建ててくださいね。

 

 

 

 ライター 長村 良二(北摂支部会員)