①クーリング・オフ

②手付の額・性質の制限

③手付金等の保全措置

④損害賠償額の予定等の制限

⑤自己の所有に属しない物件の契約締結の制限

⑥担保責任についての特約の制限

⑦割賦販売契約の解除等の制限

⑧所有権留保等の禁止

まず①クーリング・オフだけど、これは過去の記事に詳しく掲載しているからそちらを参照してね。

②の手付の額・性質の制限だけど、例えば、たくっちが1億円の物件の買主になった場合、売主である宅建業者から「契約するなら手付金は5千万円」と要求さたらどうする？それでないと売らないなんて言われたら？

だよね。

こんなことが起こらないよう宅建業者が受領できる手付の額は代金額の10分の2までと決められているのさ。

もし宅建業者が10分の2を超えて受領しても超えた部分は無効になるよ。また手付の性質に関しては解約手付とみなされるよ。

相手方が契約の履行に着手するまでは買主はその手付を放棄、売主はその倍額を現実に提供して契約を解除することができる。この原則に反し買主に有利なものは有効だが、不利な特約は無効になる。

例えば買主が解除するときは手付の放棄、売主が解除するとき手付の返還。これだと買主に不利だよね。こんな特約は無効なのさ。

次に③手付金等の保全措置について。

今回Aさんが検討している建売住宅は未完成ということだね。

例えば販売価格が4,000万円で手付金は800万円と要求されたら、たくっちどう思う？

そうだね。不安だよね。

もし、引き渡し前に宅建業者が倒産したような場合、家は手に入らないしお金は戻ってこないなんてことになりかねないよね。

そこで宅建業者は、引き渡しができなくなっても買主から受領したお金だけは確実に返還できるように、あらかじめ手付金等の全額について保全措置を講じた後でないと手付金等を受領してはいけないことになっているのさ。

ただ例外があるよ。

①買主が所有権の登記をしたとき

②未完成物件で代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件で10％以下かつ1,000万円以下

このような場合、宅建業者は保全措置を講じなくてもいいことになっている。

今回Aさんの場合、未完成物件なので宅建業者が保全措置なしで受領できる手付金は代金4,000万円の5％以下、すなわち200万円以下となるのさ。

仮に宅建業者が保全措置を講じたとしても手付の額の制限10分の2を超えて受領することはできないよ。

また、手付金は保全措置を講じなくてもよいが、中間金の支払いがある場合で、その中間金と先に受領した手付金とを合わせると制限額を超えてしまうような場合、宅建業者は先に受領した手付金とともにその中間金を受領する前に保全措置を講じないといけないよ。

Aさんの例だと例えば手付金は200万円。これは保全措置不要だね。中間金の支払いが200万円。手付金と合わせると400万円。中間金200万円を受領する前に手付金と合わせ400万円の保全措置を宅建業者は講じないといけないよ。もし、仮に保全措置を講じないのであればAさんは中間金を支払わなくてもいいのさ。

損害賠償の予定というのは、もしお互い約束を破った時、その損害賠償額をあらかじめ決めておきましょうという主旨のものだよ。債務不履行による損害賠償は、債権者が実際の損害額を証明し、その額を債務者に請求するというのが原則だ。

しかしこの証明は難しく手間も時間もかかる。そこで前述した決まりが登場というわけだ。損害賠償額の予定または違約金を定める場合には、合算して代金額の10分の2を超えることはできないと定められている。これに反する特約で10分の2を超えるとその超えた部分は無効となるのさ。