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「コロナ禍における非接触型取引について」

2021年4月26日 category:

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2020年2月頃からの新型コロナウィルスによるパンデミックにより僕たちのライフスタイルがいろいろと変わってきているんですが、博士の専門の宅建業でもコロナ禍の前と後では変わっているんですか?

 

そうだね、たくっちの言う通りコロナ禍によって宅建業の営業スタイルにもいろいろと変化が起きてきているね。でもね、本当はコロナ禍の前からIT化やインターネットの発達によって少しずつ変わりつつあったんだよ。

 

へぇー、そうだったんですね。

 

2017年10月から、それまでは対面での実施が義務付けられていた賃貸契約の借主に対する重要事項説明が、非対面でのIT重要事項説明も行えることとなったんだ、略してIT重説ともいうよ。

 

IT重説って、どうやってするんですか?

 

まず、重要事項説明書を郵送などで借主の手元に送り、PCやスマートホンのインターネット通信などによる相互映像会話が可能な方法を使って、宅地建物取引士証を提示してからIT重説に対する同意書に署名をもらって、郵送した重要事項説明書を見てもらいながら説明するんだよ。

 

それなら遠くから新たな家を探しに来たお客さんが、わざわざまた来店することもなく重説が出来て便利だね。

 

でもね、2017年の10月からIT重説がスタートしていてもなかなか普及しなかったんだよ。

 

それはどうしてですか?

 

それは、当時はまだ今ほどLINEやSkypeなどのインターネットによる相互映像会話通信が一般的ではなく、宅建業者も将来的には対応していかなければならないと感じながら準備を仕始めかけていたところだったんだよ。

 

そこにコロナ禍が襲いかかってきたんだね。

 

そうだね、新型コロナウィルスの感染防止対策のために非接触による営業方法を模索しなくてはならなくなり、IT重説もその一つとして注目され活用されるようになってきたんだね。

 

博士、インターネットの発達によって宅建業で変わったことって他にもあるんですか?

 

インターネットが普及する以前の宅建業では、一般的にお客様が家探しをするには主に、チラシや住宅情報誌などを見て宅建業者に連絡をして、店頭に行くしか物件情報を得る方法がなかったんだけど、インターネットの普及と共にお客様が自宅のPCやスマホで物件情報を得られるようになり、併せて周辺情報も知ることが出来るようになってきたんだよ。

 

へー、それは便利になったんだね。

 

でもね、当時のインターネットでの情報はまだまだ未熟で情報というよりも広告的な要素が強く、おとり的なものや成約済みの物件なども有り、最終的にはお客様を店頭に誘導することが目的のものが多かったんだ。

 

それならチラシと同じようなものだよね。

 

そこで、アットホームやスーモなどのインターネットの不動産情報サイトの自主規制や、各社ホームページの物件掲載に対して宅建協会などの業界団体で作る不動産公正取引協議会などによる指導や違反に対する調査や処分が行われるようになったんだよ。

 

それなら安心だね。

 

それでも、とにかく物件のサイト情報量が多すぎて全てを把握することは不可能なので、お客様の方でもインターネットでの物件探しには注意が必要だね。物件にだけ目を奪われないで、掲載している業者に関してもしっかりと調べるようにした方がいいよ。

 

はーい。

 

ここまでがコロナ禍以前の状況だったんだけど、新型コロナウィルスの感染が拡大されていくにしたがってマスコミなどにより注意しだしたのが「三密の回避」と「非接触」ということだったよね。それにしたがってお客様も宅建業者も「非接触」ということを意識しだし、いままで手渡ししていた図面や資料などもメールで送るなどのようになってきたんだよ。

 

新型コロナウィルスの感染が、IT化を進めたんだね。

 

残念なことだけど、そうだね。

 

インターネットでの家探しも、写真や360度カメラの動画などで室内の様子も見れるし、駅からの物件までの風景も見れるようになってきたね。

 

そうだね、でも楽になったからといって全てインターネットで契約までしてしまうのは感心できないな。業者もお客さんも悪意がなかったとしても一度も物件を見ずに契約して、いざ入居してみると想像していたことと違う事とかがあり、後でトラブルとなってしまうことがないように少なくとも1度は物件を見て、周囲の環境なども確認することをお奨めするよ。

 

物件の案内をしてもらう時には、ソーシャルディスタンスを守って見せてもらえるのかなぁ?

 

コロナ禍での宅建業者の対応は各社で違うけれど、非接触を念頭に置いて、マスク着用は当然ながら、アルコール消毒の準備や透明な衝立を置いての接客、そして案内時には使い捨てスリッパを活用するなどを取り入れて感染予防にはそれぞれ注意しているようだよ。

 

できれば、マイ・スリッパを持っていくといいね。

 

インターネットでの写真や動画で見た様子の確認と、それでは見られなかった気になるところをしっかりと確認するんだよ。

 

それで物件が気に入ったら、IT重説だね。

 

ははは、ITか対面かは別として重要事項説明を受けて、本当に借りるかどうかの決断を慎重にするんだね。

 

それで決めたら、いよいよ契約だね。

 

賃貸借の契約の場合は、貸主と借主が同席して契約することは少なく、宅建業者か管理会社から契約書等の説明を受けたのちに書類一式を預かって必要な箇所に記名押印をし、本人確認書類などの必要書類を添えて返却するんだよ。保証人が必要な場合には保証人の記名押印もその間に貰わなくてはいけないね。

 

その時は、宅建業者か管理会社に行くんだね。

 

この場合でも、非接触を希望する場合にはIT重説の時のように契約書類一式を事前に郵送してもらい、PCやスマートホンのインターネット通信などを使って説明を受けることもできるよ。

 

保証人さんが遠方な時には契約書を郵送しないとダメだね。

 

そうだね、だから入居希望日から余裕をもって契約を進めることが肝心だね。宅建業者や管理会社の人と事前に打ち合わせをしておくといいね。

 

慌ててムリをするのがトラブルのもとだもんね。

 

賃貸借契約書と必要書類を提出して、諸費用を支払えば借主側の契約手続きが完了し、その後に鍵の引渡しを受けて取引の完了だね。

 

ところで博士、売買契約のIT重説の方はどうなっているのですか?

 

売買取引におけるIT重説については、国土交通省による社会実験を2020年9月30日までとしていたんだけど、新型コロナウィルス感染対策の影響により、同日以降も引き続き社会実験を継続するということになっていたんだ。ところが、2021年3月30日になって、やっと売買もしくは交換に係るIT重説も認められ施行されることになったんだよ。

 

でも、売買の重要事項説明は、複雑でむつかしそうだよ。

 

そうだね、売買契約の重要事項説明の場合には、添付資料なども多いし売主と買主の確認事項も多いので、その運用方法についてはこれから調整されていくのだろうね。

 

コロナ禍だからこそIT化して非接触ですることが必要なんだもんね。

 

IT重説でも「重要事項説明書」は必要なので、借主または買主には事前に郵送しなければいけないんだけど、将来的には書類を電子化してメールで送信するシステムなどの検討も進められているんだよ。
書類が電子化すれば記名押印も電子化されてスムーズに契約ができ、コスト削減にもつながるね。

 

博士、一日も早く新型コロナウィルスの感染が収まって、以前のように自由に、そして便利に家探しが出来るようになればいいね。

 

そうだね、もし分からない点や不安に思うようなことがあれば、各市町村の相談窓口か、(一社)大阪宅建協会まで相談してみて下さいね。

 

 

 

 

 ライター:長尾 敏春(北摂支部会員)