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「現地調査② -建物・インフラ・地耐力・インスペクション-」

2021年11月 5日 category:

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博士!ふと気が付いてみたらまた年末が近づいているよ・・・

これから年明けにかけていろいろと忙しくなると思うけれども、いったい世の中どうなっていくのかなぁ?

そういえば今年は丑(COW)年だったし来年の干支は寅(TIGER)年だよ。ゆっくりなのか早いのか?何だかよくわからなくて怖いよね・・・

 

干支というものはそういうものなんだ、草食系か?肉食系か?ということではないんだよ。まだ 2ヶ月と少しあるんだけど本当に今年1年も早かったよね・・・

今年も牛が草を食べる時のようにゆっくりと咀嚼とまではいかなかったがわしもこのご時世に拘わらず今年もまた現地でいろいろな物件を見ることができたよ。

現地を見るといつも思うことなんだが、不動産はやはり資料だけでは、ほんの一部だけしかわからない。どれだけの資料を集めても、それだけですべてを判断することはできないんだよ。資料の確認はもちろん必須なんだが、その資料の想定している範囲が、もともと狭いことだってあるんだよ。

 

どういうことなの?

でも重要事項を説明するのは宅建士だから重要事項の項目に沿って資料を確認していけば、それだけで良いのではないの?

 

もちろん、重要事項の項目を埋めることだけならば、範囲は限られているよ。 しかし、不動産は情報産業だから、売りの情報があるかないか?ということが大事で、昔はそうした情報だけの強みにより狭い内容で取引がされてきたのかも知れないね・・・ しかし、買主側としては、実際どうなのかなぁ?

昔の取引の基本となる各種法令は、法律が制定された時点では約80項目程度だったものが、建築規制や土地利用規制等に係る法令の改正、また、実際の紛争事例の発生、消費者意識の高まりや消費者保護の観点、社会経済情勢の変化を受けて説明項目が年々増加して、現在では約300項目以上もあるんだよ。

これからもまだまだ項目が追加もしくは変更されることもあるんだ。だから昔のように、詳細を確認せずに、現状有姿、瑕疵担保責任免責(現在は契約不適合責任免責)という抽象的な言葉だけでの完結では、漠然としていて項目の具体性に欠けるという部分が出てきているわけなんだ。種類、品質(性能)、数量に関して契約の内容に適合しているのかどうか?そして、その目的物は何か?という点が大事なんだ。

 

博士!

なるほど、重要事項の説明という言葉や表現自体は何も変化していないんだけれども、詳細の項目内容が増えて変化しているんだね。

 

そうだよ、過去に宅建業法の改正で、平成18年4月施行の石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無の確認などの追加項目があったよね・・・

これは宅建業者に建物のアスベスト有無の診断や耐震診断が必須の義務ですよと言っているわけではないんだよね。

もちろん仲介業務を行う宅建業者としては、たとえば、石綿診断記録や耐震診断記録がない場合には、○○さんに照会の結果、石綿診断結果の有無の記録、建物の耐震診断記録は存在しないことが確認された、という記載だけになるし、また品確法の性能評価書類(2000年以降)などがある場合には、耐震や耐風基準、地盤などの基準がわかりやすい場合もあるよね。社会情勢の変化と自然災害、具体的に、買主である一般消費者の意識がそれだけ高まってきているというわけなんだ。

 

たしかに、そうだよね、既存建物も 登記簿上の確認だけなら、屋根伏せ、躯体構造、外壁、床面積、築年月日程度の内容だけわかれば良いんだよね。

では 博士!

  ・既存建物を表面リフォームして居住する目的で購入する場合(再建築しない)

・既存建物を解体し新築して居住する目的で購入する場合(再建築する)

について、かんたんに注意するべきポイントを教えてよ・・・

 

例えば、インフラ面からみて行こうかな?

一般的には上下水 雑排水 雨水、電気 ガス、ネットなどがあるが、再建築しない場合においても、特に上下水の確認は重要で、局図面及び宅内配管図面や屋外給排水図面等で、前面道路側の本管の口径の確認だけでなく、前面道路から敷地内への給水引込の位置や口径(将来、引込替が必要か否か)、水道メーターの確認はもちろん必要だよね。

ここでのポイントは まず敷地内配管及び引込図面を取得して図面位置を確認すること。次に現地での位置確認と現在の状態の確認が必要、もちろん、図面の内容を読んでも理解できていないと現地確認にいっても、何が何だかさっぱりわからないなんてことになったりもするよね。そして、敷地内の建物周囲のマスの確認、マスの位置やマスの数が、図面と現地で合っているのかどうか?

また、下水道も 同じで まず図面の確認、図面の中でも、排水経路とマスの確認、そして大事な最終マスの位置確認のうえで現地確認だよ。それで現実的に、図面と現地での最終マスの位置が一致していないということもあるので特に注意が必要となる。

また、今度は最終マスの蓋を開けて、配管位置(管底)や勾配などを見ることなんだ。この程度は宅建業者なら、一般的に行って確認していることだよね。まぁ特に専門的な話でもないと思うよ・・・

たまに最終マスが現地で見てもどこなのかわからずに、マンホールと間違って確認していたりする方もいるけれど、これも現地と図面を見ればすぐにわかることだよね。実際、図面がない場合もあるわけだから、それでも現地を見て、水道メーター位置と最終マスの位置程度は理解しておかないといけないよね。

それに加えて雨水、雑排水の放流先の確認も大事だ、現地でもこの時は前面道路側のマンホールを確認しないといけないよね。あと分流や合流の確認も図面と現地で必要だね。

また、浄化槽を使用している場合や、使用していない浄化槽がある場合にも注意が必要だよね・・・

電気、ガス、ネットに関しても、図面がある場合には経路と引込の位置確認、各メーター位置、もちろん、供給業者の確認も必須だけれどもね。

 

では博士!

既存建物を解体して再建築する場合で、42条2項道路などの道路後退で 敷地内にセットバックしなければいけない時はどうなるの?

 

もちろんセットバックした部分は道路とみなされるわけだからセットバックした後に側溝打設(行政により異なる)することが多いよね、またそれに伴ってインフラの引込の位置が変化するから、敷地内の給水引込や下水引込なども再度引込替えをする場合もある。要するに、水道メーターと最終マスの位置が変わることがあるんだ(現況による)、ということは 前面道路は広くなってすっきりして周囲にも良い環境をあたえるのだが、建物解体費だけでなく、側溝打設、給排水引込替えなど それに伴う諸々の費用が買主にかかるということなんだよ。

 

うむむ・・何だか むつかしいこと言うよねぇ~。

買主は 土地や建物の購入とともに、これから長期の住宅ローンを組むことを考えながら、その土地や建物に附帯して たしかに いろいろなコストがかかると思うんだけれども、新築する場合、他に買主(一般消費者)が一般的に懸念する内容はないの、大丈夫なの?

 

そうだね、売主の新築ではなく、買主が 新築する場合には、現況測量と地耐力調査などが、一般的にはほぼ初期の段階でよく実施されると思うんだが、注意するべき点は実務上、一般的によく言われている地耐力だよね。

地耐力調査の結果、軟弱地盤と判定されれば、地盤改良や杭打ちなどの大きなコストがかかるだけでなく、イメージしている建物の構造(建物の重さに影響)や間取りなどにも影響する可能性もあるんだ。

 

なんと、希望している建物が建たないなんて・・・

地耐力調査?でも重説にも書いていないし、宅建業法にも規定はないよ。

買主があとで実施すればそれで良いのではないの?

 

君が一般消費者として既存建物を解体して新築して居住する予定で購入するならどう思う?

長期の住宅ローンを組む予定なら安心なのかなぁ?

 

それは博士!

人生のなかで大きな買い物だから、土地から購入するんだったら 新築の知識があってコストや品質のことをよく理解している宅建業者にお願いしたいよね。

だって、一般の買主が地盤や擁壁などに問題がある土地を、知らずに 購入して 後から大きなコストがかかったらこわいよね。宅建業者が理解できてなくて、契約書や重要事項にも記載されていなかったとしたらどうなるの?

 

それは大変だね、誰も理解できていないのも問題なんだけれども、実際、地盤に関してもいくつかの判例がすでにでているんだ、地耐力に関しても宅建業法の規定にはないものの、物件を購入する場合には、やはり、購入するか否かの判断に重要な影響を及ぼす内容にはなるわけなんだよ。

だからと言って地耐力調査という専門的な調査までを義務化していないんだ。資料を添付して、的確な説明ができれば説明という義務を果たしているという解釈なんだ(但し、物件や現況による)。

たとえば昨年8月施行の重要事項に追加されたハザードマップは水害リスクの説明をマップ資料の説明と添付で実施している。地耐力に関して地盤リスクを確認することができるマップとして、 参考としては  国交省の

KuniJiban(国土地盤情報検索サイト) 

地盤安心マップ(地盤ネット) 

などがあるよね、

ただその位置にデータが出ていない場合もあるので、十分に注意しないといけないよね。

これも事前に、宅建業者自身がよく理解しておく必要があるよ。

 

なるほど

博士の言うとおりだよ、今や宅建業者はこうした幅広い知識が必要なんだね。

グーグルマップと同様に、ハザードマップや地盤マップに関しても、昨今の自然災害などでとても関心が高くなっていて、一般消費者の方が、宅建業者よりも詳しいなんてことが実際にあるからね。

 

そうだよ、だから特別なことでもなくてもはや今の世の中一般的な確認内容になっている。

かといって宅建業者に専門業者にしかできない調査までの義務はないんだ。

しかし、必要な場合には、コスト負担が発生するとしても専門業者によって詳細データを報告してもらう方が、買主の懸念事項が少なくなり、安心した取引ができると考えられる場合もある。

また、目的物やその品質に対して、宅建業者の苦し紛れの説明や後々の取引不安なども軽減される。 

だから、大手業者などは、契約前に地耐力と地中障害物調査を実施しているケースが多いんだよ(物件による様だが)。

 

なんとまぁ・・何だか博士もむつかしい男だね。

だったら既存建物を再建築せずリフォームするほうがずいぶん楽なような気がするんだけれどもね。

 

しかし、増改築でも 一定規模の増築を伴えば 建築確認は必要だよね。ただし、増築せずにフル改装することは可能だよね・・・

しかしこれも気を付けないといけないことも多いんだよ、特に宅建業者が物件の仲介をして、その後すぐにリフォームを実施するようなことが前提の場合には相応の建築知識がないと単なる書類の読み上げでは、これも最終的に買主の満足は獲られないよ。

 

だったら必要な設備や内装だけをかんたんに表面上リフォームするだけで良いのではないの?

 

区分所有のマンションなら部屋内だけだからわかりやすいし、表面リフォームは、たしかに大事なことなんだ。 しかし、中古戸建の場合には、経年劣化している個所を事前に把握しておかないといけないよね。例えば外部では屋根、外壁、サッシ回り、バルコニー、外構など目で見えやすい範囲では、屋根の劣化、外壁の劣化、バルコニーの劣化、門塀周囲の劣化などの雨水の侵入が想定される部分という表現がわかりやすいよね。

やはりそのあたりも建物としての説明が、

とりあえずこんな感じです・・・

的な表現ではなく実務的にプロらしい表現で買主に満足して頂きたいよね。 そういった意味では過去にUPした記事に記載していたんだけれども、2017年5月29日up「インスペクションの必要性について」も参考になるかもしれないね。

 

実際、契約前の劣化の診断やインスペクション(住宅診断)については、まだまだ認知度も少なく重説には追加されたものの利用数も多くはない様なんだ。

おそらく、インスペクションをすることで すべて(品質)が露見してしまうことと、手間や時間のかかるイメージが強いから、そして瑕疵保証に関しても範囲が限られてるからだと思うんだよ。

 

しかし、売主、買主の間に中古住宅の品質に関する情報の非対称性が存在することで、市場の透明性が低いとか中古物件の取引に対して一般消費者が不安を抱えていること等の課題があるんだ。また、新築が一番良いといわれる崇拝指向のなかで、少子化、高齢化が進み住宅需要が徐々に減少する中、新築主導によるスクラップ&ビルドを続けていくことには、もはや限界があると思うんだよ。

 

あらら、・・・博士! ちょっと待って・・

インスペクションの対象部分をもう一度教えてよ。

 

インスペクションや建物状況調査における対象は建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分で、工法により異なるんだが、構造耐力上主要な部分に関しては主に基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、などがあるよね、また、雨水の浸入を防止する部分に関しては主には外壁、内壁、天井、屋根、などがあるんだ。

ただインスペクションや建物状況調査は、国土交通省の定める基準に従い、原則として目視の範囲で非破壊の検査となるんだよ。

 

なるほど、しかし博士!

それにしても建物だけでも勉強すること多すぎるよね・・・パニックになってしまうよ。

 

もちろんそうなんだよ、これからは品質上、インスペクション(建物)や地耐力(土地)程度の項目や内容は宅建業者としても十分によく理解しておくべき内容だよ。知っているかどうかで説明の仕方は変化してくるよ。もちろん、物件の状況にもよると思うが、目的物の品質を透明にすること、状況によっては専門業者に依頼していくということも大事な時代になってきている。

もちろん宅建士としての役割は、適切な説明での円滑で安心な取引だから、買主の購入するか否かの重大な判断を及ぼす内容として適切な資料と説明が必要だよ。

また、円滑な取引を促進するため、当事者の双方が、建物の品質や状態について十分に確認した上で契約することが有効になってくるよね。また、知ったかぶりをせずに、謙虚にヒアリングしていくということも・・・

 

そうだよね、これからまた新年が来ることを思えば 新しい項目も勉強していくことが大事なんだけれども、まだまだ現地を見ていろいろな土地や建物、区分所有建物などに足を運んで謙虚に勉強していくことにするよ・・・

 

もしわからないことや不安に思うようなことがあれば、ふと考えたその時や、今まさに悩んでいるという場合においても、土地や建物の相談、また専門家の相談を受けてみたり、大阪宅建協会をはじめとする相談所などで様々なアドバイスなどを聞いてみると良いかもしれないね。

 

 

 

 

 

 ライター:西本 淳一(北摂支部)